¿Un inversionista puede vender el apartamento sin el derecho de propiedad a él? En la crisis financiera, el tiempo no está a favor de los inversionistas. Y se refiere no sólo grandes jugadores del mercado, pero también ciudadanos, una vez comprar un apartamento como una manera de incorporar el dinero ganado. Hoy, observando la dinámica de la caída precios de propiedad, muchos de estos «Apartamento los inversionistas deciden vender su ya construida o no muy plano. Pero, ¿cuán fácil es vender el apartamento en los ojos de la ley? Sólo para observar, este artículo se centrará exclusivamente en apartamentos, compró a los desarrolladores (directamente o a través de agentes de bienes raíces) en el escenario construcción. En Moscú el mercado de la vivienda principal tiene varios «modelos» de la venta legal de apartamentos: 1. el contrato de participación en la construcción de cuota de participación (contrato de inversión). Este acuerdo es el más «transparente» y garantizar los derechos de dol′ŝika que cualquier otro tipo de contratos.
Dependiendo de cuándo se les ha otorgado permiso para la construcción de un edificio de apartamentos desarrollador, este contrato se regirá por cualquiera Reglamento federal de la ley núm. 214 – FZ «sobre las acciones en la construcción» (en lo sucesivo-214-FZ) de (si permiso de construcción de viviendas se obtuvo después de 01 de abril de 2005), o, es un contrato de tipo mixto con arreglo a las normas generales del código civil La Federación de Rusia (en lo sucesivo, el Código Civil). 2. un contrato preliminar para la venta de pisos. El modelo más común de vender empresa «MIEL» («milla de oro»). Naturaleza del contrato es muy cuestionable. Por un lado, la ley no lo hace restricciones a la venta provisional de un objeto como un piso. Por otro lado, sin embargo, es una condición esencial del contrato de venta (así como el contrato preliminar para la compra-venta) para, en nuestro caso el apartamento.
Así como algunas propiedades muy importantes Apartamento determinado del contrato preliminar de venta no puede ser (debido al hecho de que aún no está construido el apartamento)-por ejemplo, el área exacta, local Apartamento ID-lo resulta la condición acordada de la materia del contrato subyacente y el contrato preliminar de ventas es inaplicable en el futuro, incluso si está firmado por las partes. 3. contrato de compra y venta de apartamentos. Modelo, similar a la anterior. Es un grupo de empresas «pico». Uno de los más arriesgados para los modelos del constructor. Según el código CIVIL, un contrato de pisos venta entra en vigor desde el momento de su estado registro. Así como un apartamento en el momento de la firma del Tratado no todavía se construyó, luego realizar el registro de estado de los órganos de tratados, la FED no es posible. Por lo tanto se concluye el contrato de venta, incluso si el dinero pagado, y el apartamento está poblado en realidad. 4. el contrato de cesión de los derechos a un individuo. Pero rara vez se utiliza, es extremadamente peligroso desde el punto de vista del cumplimiento de la ley (sólo para esas casas multifamiliares permiso de construcción que se obtiene después de 01 de abril de 2005). Tasa calendario 1214-FZ prohíbe asignar los derechos en virtud de los tratados. Lo más probable es el desarrollador se propone después de recibir esta propiedad de la novirovat′ Apartamento otro acuerdo es un contrato legal. Por lo tanto, los compradores de viviendas en virtud de los tratados sólo pueden desear suerte. Así, tenemos, para algunos contratos los titulares de interés tiene el derecho de sus apartamentos. Y ahora lo más importante ¿Cómo puedes vender (o más precisamente, para transmitir los derechos) a estos apartamentos. Cómo peso: Si compartes acuerdo de participación de la construcción (Tratado de inversión) y el permiso para construir viviendas recibidas antes de 01 de abril de 2005, entonces no tienes nada que pereustupajte te preocupes, sólo sus derechos dol′ŝika al comprador por entrar en el contrato de cesión de los derechos y deberes (llamado «cesión completa»). Ese tratado debe ser aprobado por el desarrollador (es decir, su contratista en el contrato original de acciones). Después de que el comprador de su apartamento le pagará su valor, usted necesitará firmar un documento que certifique que se llevan a cabo todos los cálculos y las partes no tendrán ninguna reclamación a otro (por ejemplo, la ley de asentamiento). Si el apartamento ya está construido y tienes que vivir allí, también necesita inscribirse con el comprador de su apartamento Act aceptación y transferencia de la vivienda. Para registrar un tratado en la FED no es necesaria puesto que no se aplica 214-FZ sobre él. Si se recibe un permiso de construcción después de 01 de abril de 2005, se aplicará la construcción de estas viviendas 214-FZ, lo que significa una completa prohibición de cesión de derechos en virtud de contratos de interés a los individuos. Así que con un riesgo mínimo para vender el apartamento, primero deberás reconocer judicialmente su derecho Apartamento, registrarse para un derecho de propiedad en los órganos de la FED sobre la base de una decisión del Tribunal (todo el procedimiento tarda 2-3 meses y cuesta de 20 mil rublos) y luego la forma más legítima de vender tu apartamento Clásicamente, el contrato de compraventa con el gosregistraciej posterior. Por cierto, si alguien ya comprado/vendido un piso por la asignación de un individuo, permiso para construir una casa, en la que se encuentra, fue recibió después de 01 de abril de 2005, no es digno de poner las manos: se puede reconocer en los tribunales el derecho de propiedad del apartamento y en un tratado. Sin embargo, los autores del artículo son mínima «intervención judicial», y Por lo tanto, recomiendan evitar esquemas de datos. Si usted tiene un contrato preliminar para la venta de viviendas, la forma más rápida es a «colgar» en el nuevo comprador este contrato maravilloso con todas sus «ventajas»: conclusión la asignación contrato los derechos y obligaciones bajo este acuerdo con el comprador. El contrato de cesión de derechos debe ser aprobado (por resolución o firma) el vendedor anterior de los apartamentos, así como estar acompañado de actos de pago y la aceptación de la vivienda (si el apartamento está ya tienen) entre usted y el comprador. La manera más confiable de aquí todavía se encarga el Tribunal para el reconocimiento de la titularidad de Apartamento. Contrato para la venta de un apartamento que no está registrado en la reserva federal puede ser pensada como un signo, como sólo entra en vigor desde el momento de su registro estatal, lo cual es imposible. Por lo tanto, la venta de esas viviendas, hay sólo una manera de hacer esto es ir a la corte. Casi ningún comprador potencial querría asumir el papel de las partes en el Tratado: posteriormente reconoció el derecho de propiedad sobre tales el Tratado, que pudo ni en la corte. Lo mismo se aplica al contrato de cesión de los derechos a un individuo. Si ha comprado un apartamento en un tratado, y luego venderlo de la misma manera no se recomienda, como ningún abogado su cliente no será capaz de garantizar el reconocimiento del derecho de propiedad a un apartamento a través de los tribunales. Así que, aquí otra vez el método de «commit» ayuda a su propiedad (en la corte) y sólo entonces enemistados terceros apartamentos personas. (La asistencia legal Office) encontramos que sólo el contrato de participación en la construcción de (si recibió permiso de construcción antes de 01 de abril de 2005) puede salvarte de la corte antes de la venta de su apartamento a terceras personas. Y lo contrario evitar corte y ahorro en los costos no es necesario, porque el más seguro para el comprador de su apartamento compra esquema que tienes, cuanto más está dispuesto a pagar por ello.